Es típico encontrar por la calle personas promoviendo la venta de terrenos a precios muy accesibles u ofertas de casas a un valor por debajo del mercado, argumentando que son oportunidades de recuperaciones bancarias, sin embargo ten cuidado! Se dice que no todo lo que brilla es oro; muchas personas caen en este tipo de propaganda sin darse cuenta que al final están comprando un bien que carece de certeza jurídica lo que acarre muchísimos problemas o la perdida de su dinero.
En este articulo indicaremos los puntos mas importantes que debes revisar en un expediente de antes comprar una propiedad, esto con la finalidad de que tu no caigas en ningún tipo de fraude, ya que están a la orden del día!.
El primer punto es la escritura publica o también conocido como titulo de propiedad, se requiere que esta escritura que fue procesada por un notario publico este inscrita en el registro publico de la propiedad, esto es muy importante ya que frecuentemente en la practica hay personas que hacen la firma de la escritura y el notario que esta gestionando el tramite no realiza este protocolo, lo que causa que la transacción no tenga la fuerza legal que se requiere. Este es el primer documento que se debe revisar y que es necesario solicitar al vendedor que exhiba el documento.
¿Como voy adarme cuenta que el documento que me están mostrando es el correcto? Un bueno tip es validar la parte trasera de la escritura, por lo general en esta parte vienen 2 sellos: uno de ellos indica que el documento fue inscrito en determinado tomo, volumen y la fecha de inscripción, desde este punto tu ya tendrás la certeza legal de que esa escritura si fue inscrita.
En segundo punto requiere un poco de inversión de tu parate de alderredor de 600.00 pesos, los cuales serian para que tu vendedor te entregue un certificado de libertad de gravamen, este certificado es un documento expedido por el registro publico de la propiedad, en este documento el instituto te podrá informar si la propiedad que te pretenden vender tiene algún gravamen como por ejemplo una hipoteca o un embargo, teniendo esta información tu podrás hacer un check a este requisito y tener la seguridad de poder continuar con tu transacción.
Es importante que sepas que existen inmuebles que tienen adeudo como una hipoteca que pueden llegar a ser vendidos, esto puede ocurrir en algunas ocasiones pero es una transacción muy riesgosa, ya que una hipoteca es prácticamente una garantía que indica que existe un acreedor preferente, figura que tiene todo el derecho de absorber la propiedad en caso que el acreditado llegara a generar incumplimientos, por eso hay que tener mucho cuidado con este tipo de operaciones a las que también se les dice traspasos, en donde tu como comprador quedas a expuesto a la buen actuar del acreditado ante el acreedor preferente. Hay una operación que es mas segura y muy similar a lo que te acabamos de contar y en materia jurídica se le conoce como: Sustitución de hipoteca que básicamente tu como comprador y la institución que te hace el préstamo del cedrito saldan la hipoteca anterior y trasladan los derechos a un nuevo acreditado que deberá pagar el monto del préstamo a un nuevo acreedor preferente figura que saldo la hipoteca anterior.
Para el caso de compra de lotes dentro de un fraccionamiento, el vendedor debe de contar con una autorización de venta, documento que es emitido por un notario publico y que avala que el lote cuenta con todos los requisitos que obras publicas solicita al fraccionador para poder tener el fraccionamiento, al igual que las casas y departamentos este tipo de propiedades también están registradas en el registro publico de la propiedad. Este documento forma parte de los requisitos que el notario te va a solicitar al momento de querer emitir un escritura de ese lote.
Un punto mas a considerar en la revisión del expediente es el pago de servicios, los cuales deben estar al corriente con respecto al año en el que se realiza la compra, los principales comprobantes a revisar son: predial, pago de agua, luz, cuotas de mantenimiento.
También te deben proporcionar una copia de la identificación oficial con fotografía del propietario (INE en México).
Finalmente tener en expediente un contrato de compraventa entre particulares, el cual ayudara a solucionar problemas en caso de que existan incumplimientos en algunas de las clausulas acordadas por alguna de las partes interesadas.